房产增值税的计算方法如下：
全额征收增值税，税率为5%。
销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
免征增值税。
适用一般计税方法，税率为9%。
适用简易计税方法，税率为5%。
纳税人采取预收款方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
示例计算
假设小明将购买不足2年的住房对外销售，房屋售价为100万元，则应纳增值税为：
\[
\text{应纳增值税} = 100 \, \text{万元} \times 5\% = 5 \, \text{万元}
\]
若小明将购买2年以上的非普通住房对外销售，房屋售价为100万元，购买价款为80万元，则应纳增值税为：
\[
\text{应纳增值税} = （100 \, \text{万元} - 80 \, \text{万元}） \times 5\% = 1 \, \text{万元}
\]
建议在实际操作中根据具体情况和纳税人身份选择合适的税率和计算方法。